Les chiffres viennent de tomber et ils donnent le vertige. À fin octobre 2025, le marché immobilier de Dubai a enregistré 559,4 milliards AED de transactions. Pour mettre ce chiffre en perspective, c’est plus que l’intégralité de l’année 2024, qui était déjà une année record avec 522 milliards. Et il reste encore deux mois.
On parle de 178 244 transactions en dix mois. Presque 18 000 deals par mois. 600 par jour. Le marché ne ralentit pas, il accélère.
Derrière les chiffres, une transformation profonde
Ce qui me frappe le plus, ce n’est pas le volume. C’est la nature des acheteurs.
Il y a dix ans, le marché de Dubai était dominé par les spéculateurs. Des investisseurs qui achetaient sur plan, revendaient avant livraison, empochaient la plus-value et passaient au suivant. Ce modèle existe toujours, mais il est devenu minoritaire.
Aujourd’hui, je rencontre des familles qui s’installent. Des entrepreneurs qui relocalisent leur business. Des retraités européens qui cherchent le soleil et la fiscalité avantageuse. Des cadres supérieurs qui ont compris que Dubai offre une qualité de vie impossible à égaler à Londres ou Paris pour le même budget.
Le Golden Visa a changé la donne. Investissez 2 millions AED dans l’immobilier, vous obtenez un visa de résidence de 10 ans. Pour beaucoup, c’est le déclencheur. On n’achète plus pour spéculer, on achète pour vivre.
Le segment ultra-luxe en ébullition
Le premier trimestre 2025 a enregistré près de 590 transactions au-dessus de 20 millions AED. C’est le segment ultra-luxe : penthouses à Palm Jumeirah, villas à Emirates Hills, propriétés d’exception à Jumeirah Bay Island.
La demande vient du monde entier. Russes, Indiens, Européens, Britanniques post-Brexit. Ces acheteurs comparent Dubai à Monaco, Genève, Singapour. Et Dubai gagne souvent la comparaison.
Pourquoi Dubai attire les grandes fortunes
Avec 20 millions AED (environ 5 millions d’euros), vous achetez un penthouse face à la mer avec 400 m² de terrasse. À Monaco, vous avez un appartement de 80 m² sans parking.
Le problème, c’est le stock. Il n’y a tout simplement pas assez de propriétés ultra-luxe disponibles. Sur Palm Jumeirah, les villas avec plage privée se comptent sur les doigts de la main. Emirates Hills n’a plus de terrain disponible. Cette rareté pousse les prix vers le haut, et je ne vois pas cette tendance s’inverser.
Le off-plan domine le marché
Plus de 64% des transactions sont des achats sur plan. C’est un chiffre massif qui raconte une histoire : les investisseurs ont confiance dans le marché à moyen terme.
Acheter off-plan à Dubai, c’est bénéficier de plans de paiement étalés sur 3 à 5 ans. Typiquement, 20% à la réservation, puis des versements trimestriels, et le solde à la livraison. Pour un investisseur, c’est une gestion de trésorerie optimale.
Le pari gagnant des acheteurs 2022-2023
Les acheteurs qui ont signé en 2022-2023 sur des projets livrés cette année ont vu leur bien prendre 25 à 40% de valeur avant même d’en prendre possession.
Les développeurs l’ont compris. Emaar, Damac, Nakheel, Sobha multiplient les lancements. La concurrence joue en faveur des acheteurs avec des offres de plus en plus attractives : frais DLD offerts, plans de paiement post-livraison, mobilier inclus.
Ce que je dis à mes clients
Dubai n’est plus un marché émergent. C’est un marché mature, liquide, régulé. Les fondamentaux sont solides : croissance démographique soutenue, économie diversifiée, infrastructure de classe mondiale, fiscalité attractive.
Est-ce qu’il y a des risques ? Bien sûr. L’offre massive qui arrive en 2025-2026 (76 000 nouvelles unités) pourrait créer une pression sur certains segments. Les zones secondaires pourraient souffrir. Les biens mal positionnés pourraient stagner.
Mais les emplacements prime (waterfront, communautés établies, produits rares) continueront leur trajectoire ascendante. La demande internationale ne faiblit pas. L’argent cherche des destinations sûres, et Dubai coche toutes les cases.
Mon conseil est simple : si vous envisagez Dubai, c’est maintenant. Pas dans six mois, pas l’année prochaine. Les prix d’aujourd’hui paraîtront une opportunité dans 18 mois. C’est ma conviction, basée sur ce que je vois chaque jour sur le terrain.
