La différence entre les deux tient rarement à la chance. Elle tient à quelques décisions clés, souvent prises dans les premières semaines du processus. Voici les cinq erreurs les plus coûteuses et comment les éviter.
Erreur #1 : Acheter sur plan sans vérifier le développeur
L’immobilier off-plan représente plus de 64% des transactions à Dubai. C’est un marché mature, régulé, avec des protections pour les acheteurs (comptes escrow obligatoires, garanties de livraison).
Mais tous les développeurs ne se valent pas.
Les valeurs sûres vs les risques
Les grands noms (Emaar, Meraas, Nakheel, Sobha, Damac, Select Group) ont un track record prouvé. Ils livrent dans les délais, souvent avec une qualité supérieure aux rendus marketing. Acheter chez eux, c’est minimiser le risque.
D’autres développeurs, plus petits ou plus récents, peuvent offrir des prix attractifs. Mais j’ai vu des projets prendre 2-3 ans de retard. J’ai vu des finitions décevantes. J’ai vu, dans les pires cas, des projets abandonnés.
Ma règle : pour un premier investissement à Dubai, restez avec les développeurs établis. Le premium que vous payez est une assurance. Pour les développeurs moins connus, faites une due diligence approfondie (projets précédents, situation financière, réputation sur le marché).
Erreur #2 : Sous-estimer les frais d'acquisition
Le prix affiché n’est jamais le prix final. C’est une erreur classique des primo-investisseurs.
Ce qu’il faut vraiment budgéter
Le Dubai Land Department (DLD) prélève 4% du prix de vente comme frais de transfert. C’est non négociable, payable à l’enregistrement.
La commission d’agence représente généralement 2% du prix. Elle est parfois partagée entre acheteur et vendeur, mais dans la pratique, c’est souvent l’acheteur qui paie.
Les frais administratifs (enregistrement Oqood pour le off-plan, frais de trustee, frais de NOC du développeur) ajoutent 5 000 à 15 000 AED selon les cas.
Si vous financez avec un prêt bancaire, ajoutez les frais bancaires : frais de dossier (environ 1% du prêt), évaluation, assurance.
Au total, comptez 7 à 8% du prix d’achat en frais annexes. Sur un bien à 2 millions AED, c’est 140 000 à 160 000 AED supplémentaires. Intégrez-le dans votre calcul de rentabilité dès le départ.
Erreur #3 : Choisir la mauvaise zone "parce que c'est moins cher"
C’est le piège le plus fréquent. Un investisseur voit un appartement à 400 000 AED dans une zone qu’il ne connaît pas. C’est moins cher que le million demandé à Marina. Il achète.
Six mois plus tard, l’appartement est toujours vide. Pas de locataires. Quand il trouve enfin quelqu’un, c’est à un loyer 30% inférieur à ses projections. Et quand il veut revendre trois ans plus tard, le bien a stagné, voire perdu de la valeur.
Le prix bas cache toujours quelque chose
Certaines zones de Dubai sont des pièges à investisseurs. Je ne les nommerai pas toutes, mais méfiez-vous des quartiers trop excentrés, mal connectés aux transports, sans commodités à proximité.
Le prix bas a toujours une raison. Parfois c’est une opportunité. Souvent c’est un signal d’alarme.
Mon approche : je préfère toujours un bien plus cher dans une zone prime qu’un bien bon marché dans une zone secondaire. Le premier vous rapportera 7% de yield avec une appréciation de 5-10% par an. Le second vous rapportera peut-être 5% avec zéro appréciation. Sur 10 ans, la différence est colossale.
Erreur #4 : Ignorer la liquidité à la revente
Vous achetez pour 10 ans ? Parfait. Mais la vie réserve des surprises. Un changement professionnel, une opportunité ailleurs, un besoin de cash : vous pourriez devoir vendre plus tôt que prévu.
Ce qui tue la liquidité d’un bien
Certains biens sont très liquides. Un 2-chambres bien placé à Marina ou Downtown se vend en quelques semaines. D’autres biens peuvent rester sur le marché des mois, voire des années.
Les facteurs qui tuent la liquidité : étage bas sans vue, configuration atypique (studio trop grand, 3-chambres trop petit), quartier peu demandé, immeuble mal géré avec des service charges élevées.
Avant chaque achat, je pose la question : « Si je devais revendre dans 2 ans, en combien de temps et à quel prix ? » Si la réponse me satisfait, j’avance. Sinon, je passe au bien suivant.
Erreur #5 : Ne pas anticiper les livraisons massives
Le marché de Dubai va absorber environ 76 000 nouvelles unités en 2025-2026. C’est une vague massive, la conséquence des ventes record de 2022-2023 qui arrivent maintenant à livraison.
Identifier les zones à risque
Cette offre nouvelle ne se répartit pas uniformément. Certaines zones vont recevoir des milliers d’unités supplémentaires. D’autres, déjà construites, n’en recevront aucune.
L’impact est mécanique : là où l’offre augmente fortement, les prix et les loyers subissent une pression temporaire. Ce n’est pas un crash, mais une stagnation, le temps que la demande absorbe le stock.
Ma stratégie : identifier les zones où l’offre nouvelle est limitée. Les communautés waterfront établies (Palm Jumeirah, Emaar Beachfront), les quartiers matures (Emirates Hills, Dubai Hills Estate), les zones avec des barrières naturelles à l’entrée.
À l’inverse, je suis plus prudent sur les zones avec beaucoup de livraisons prévues. Pas pour éviter ces zones (certaines offrent d’excellentes opportunités) mais pour ajuster mes attentes de rendement et de plus-value à court terme.
Le mot de la fin
L’immobilier à Dubai est un marché d’opportunités, mais ce n’est pas un marché facile. Les pièges existent, et ils coûtent cher.
La différence entre un investissement réussi et un échec se joue souvent en amont, dans le choix du bien, du quartier, du développeur. C’est là qu’un accompagnement professionnel fait toute la différence.
Vous avez un projet ? Parlons-en. Je vous donnerai mon analyse sans filtre.
